（回答）

１　紛失した鍵が，オートロックマンションの鍵だった場合　
　オートロックマンションの鍵は，部屋の鍵とマンション入口の鍵を兼ねていることも多くあります。
　そのような鍵を，酔って暴れて紛失したような場合，(1)全戸の鍵の交換費用又は(2)自室のシリンダー交換費用が発生する可能性があります。
　酔って暴れて鍵を紛失する代償として，自室のシリンダー交換費用[(2)]程度であれば，支払った上で反省すれば足りるような気がしますが，マンション全戸の鍵の交換費用を請求された場合には，反省してもしきれません。

２　鍵紛失の責任を負うのは誰？　
　マンションの契約をするということは，貸主との間で「賃貸借契約」を締結する，ということを意味します。
　賃貸借契約における賃借人の義務の中には，賃料を支払う義務の他に，鍵を保管する義務も含まれます。
　そのため，鍵を紛失した場合には，賃借人としての義務に反した債務不履行（又は不法行為）として，貸主から損害賠償請求される可能性があります。

３　賃借人が責任を負うとして，その範囲は？　
　では，貸主から損害賠償請求されるとしても，マンション全戸の鍵の交換費用までも支払う必要はあるのでしょうか。
　賃貸借契約締結時に署名押印した「賃貸借契約書」の規定が気になるところではありますが，「賃貸借契約書」の多くが基準にしているであろう『賃貸住宅標準契約書』で今回は御説明します。
　これは，国土交通省が作成している標準契約書です。この標準契約書の別表第５には，原状回復（第１４条）の条件について記載があります。この中では，「鍵の紛失又は破損による取替え」は，借主負担とされていますが，その「取替え」の具体的な記載はありません。

４　鍵紛失の場合の対処法　
　もし，鍵を紛失して，自室のシリンダー交換費用を請求された場合には，反省を含めて快く支払って下さい。
　他方，マンション全戸の鍵の交換費用を請求された場合には，民法 ，商法 （明治三十二年法律第四十八号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって，民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは，無効とする。 」とする消費者契約法１０条で争うことができる可能性がありますので，そのような場合には，弁護士にご相談ください。
　

（回答）

１　原状回復の範囲に関する質問　
　３月から４月は，入学・入社に伴う引っ越しが多く行われる時期ですね。
　今回は，クイズ形式でいきたいと思います。賃借人が退去する際，賃貸人からここの各項目の費用を請求されたとします。さて，賃借人が支払わなければいけないものはどれでしょうか？

　　　(1) 畳の変色，フローリングの色落ち
　　　(2) クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
　　　(3) 冷蔵庫下のサビ跡（サビを放置し，床に汚損等の損害を与えた場合）
　　　(4) エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いなどが付着していない場合）
　　　(5) 消毒（台所・トイレ）
　
　皆さん，おわかりになられましたか。正解は，なんと(3)の冷蔵庫下のサビ跡だけとなります。それ以外は，支払う必要はありません。
　驚かれましたか。どうしてそうなるのか，考えてみましょう。

２　敷金と賃借人の原状回復義務の関係　
　敷金とは，不動産の賃貸借契約において，賃貸借契約から生じる債務を担保するために，契約締結時に賃借人から賃貸人に対して交付される金銭のことです。賃貸借契約が終了すると，賃貸人は，敷金から，賃借人が部屋を明け渡す時までに発生した債務を差し引いて賃借人に返還することとなります。
　さて，賃借人は，借用物（今回でいいますと，部屋となります）を返還する際には，借用物を原状に復して賃貸人に返還しなければならないとされています（民法５９８条）。　
　これを，原状回復義務といいます。原状回復のための費用も賃貸借契約から生じる賃借人の債務ですので，その費用は敷金から差し引かれることとなります。
　この原状回復の範囲，費用については，賃貸人と賃借人とで考え方が異なることが多くあります。賃貸人はできる限り部屋をきれいな状態に戻して返して欲しいと考えるからです。このようなトラブルは，私もよく目にします。

３　原状回復の範囲についての考え方　
　では，原状回復の範囲は，どう考えればよいのでしょうか。部屋を使えば，それが経年劣化していくのは当然ですよね。これらは，月々の賃料でまかなわれるべきものです。
　したがって，賃借人が普通に使用して生じた損傷については，原状回復の範囲に入りません。　
　初めのクイズに戻って考えてみますと，(1)，(2)，(4)，(5) はどれも普通に使っていれば生じる現象ですので，原状回復の範囲には入らないのです。
　余談になりますが，たばこ等のヤニ・臭いを除去するための費用は，賃借人の負担になります。たばこを吸って部屋を汚損することは，残念ながら，通常の使用とはいえません。　　
　まさに，たばこは，百害あって一利なしですね。愛煙家の皆さんは，注意してください。

４　トラブルを未然に防ぐ方法とリスク回避　
　賃貸借契約はとても身近な契約ですので，誰でもトラブルに巻き込まれる可能性があります。
　トラブルに巻き込まれてからでは，取り得る手段に限りがあります。弁護士としては，何かトラブルに巻き込まれる前に相談にきて欲しいと思います。
　そこで，原状回復をめぐるトラブルを防ぐための方策の一部を，最後にお伝えしたいと思います。
　原状回復をめぐるトラブルが表面化するのは賃貸借契約が終わるときですが，これを防ぐには，契約締結時の対応が重要となります。
　まず，入居するに当たり，部屋の中の写真を撮ったり，チェックリストを作成する等の方法で証拠を残しておくことが非常に重要です。
　中古物件に入居する場合，元々多少の汚れやキズがあるのが通常ですが，これが初めからあったものかどうかを退去時に判断するのは，証拠がないと非常に難しいからです。
　また，賃貸借契約締結に当たり，賃貸人・賃借人の修繕負担，賃借人の負担範囲，原状回復工事施工目安単価等を明記している原状回復条件を契約書に添付し，賃貸人と賃借人の双方が原状回復条件について予め合意しておくことも有用です。

５　契約書に思わぬ条項が入っていたら…　
　さて，ここまでは，法律や判例に則った原状回復の範囲を前提にお話をしてきましたが，これを超える原状回復義務を賃借人に負わせるという契約を締結することも，原則として有効です。
　ですので，契約書をしっかり確認していなかった場合，後から思わぬ義務を負っていたことに気づくということがあるかもしれません。
　このようなときは，契約書どおりに支払うしか方法はないのでしょうか。
　この点，判例は，特約の必要性・合理性があるか，賃借人が通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識しているか，賃借人が特約による義務負担の意思表示をしているかどうかといった要素から，特約の有効性を判断するとしています。
　したがって，契約書にサインをしたからと言って，賃貸人のいいなりで支払わなければならないとは限りません。
　賃貸借契約は，様々なトラブルをはらんでいます。これらを事前に把握し，対処することで，気持ちよく新生活をスタートさせましょう。

（回答）

１　敷引特約とは？　
　敷引特約とは、敷金から退去時等にあらかじめ定めた一定割合を控除して返却するというもので、主に関西地方を中心にして賃貸借契約において広く用いられてきました。

２　敷引特約の規定例　
　敷引特約の規定例は次のとおり。
　　
　「第○条　賃借人は、本件賃貸借契約締結時に敷金として１００万円（うち敷引分６０万円）を賃貸人に預託する。
　　２．本件賃貸借契約が終了して賃借人が本件建物の明渡しを完了し、かつ、本件契約に基づく賃借人の賃貸人に対　する債務を完済した時は、賃貸人は本件敷金のうち４０万円を賃借人に返還する。」

　このようにあらかじめ定めておいた一定金額（以下「敷引金」といいます。）を控除するのは、賃借人が社会通念の使用をした場合に生ずる損耗や経年により自然に生ずる損耗を敷引金で賄おうという趣旨のようです。

３　敷引は有効か？　
　しかし、時間が経過したことや、賃借人が通常の使用をした場合に生じる賃借物件の劣化のような通常減耗については、民法の原則によれば、原状回復の範囲外ですし、修理費用も賃貸人が負担することになります。
　このため、敷引特約は、賃借人に対して負担を増やすものとなりますので、消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものとして、消費者契約法第１０条により無効になるのではないかという問題があります。
　この問題に対して、最近出さされた最高裁の判例は、まず、通常損耗等の補修費用に充てるべき金員を敷引金として授受する旨の合意が成立している場合には、賃料には通常損耗等の補修費用が含まれていない趣旨であるとしています。
　そして、このことを踏まえ、敷引金を一定の額とすることは、通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から、あながち不合理なものではないとしています。

４　敷引が有効となる条件　
　一方、裁判所は、敷引特約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高過ぎる場合には、特段の事情のない限り、消費者契約法第１０条により無効となると判示しています（最判平成２３年３月２４日判タ１３５６号８１頁）。
　要するに、敷引金が高すぎなければ、敷引特約は基本的には有効であるということです。　　　
　もっとも、具体的にどの程度であれば「高すぎる」かは実務に携わる者にとっては、非常に微妙な問題です。
　今後の裁判例の集積を待つしかないでしょう。

（回答）

１　通常損耗とは？　
　賃貸借契約において、賃借人は目的物を返還する際に、目的物を原状に復して貸主に返還しなければならないとされています（民法６１６条・５９７条・５９８条参照）。
　このことから、民法上建物の賃借人は原状回復義務を負うとされています。
　ここでいう原状回復義務は、賃借物件が社会通念上通常の方法により使用収益することによって生じた減耗までも回復しなければならないことを意味するものではありません。　　
　このため、時間が経過したことや、賃借人が通常の使用をした場合に生じる賃借物件の劣化のような通常減耗については、民法の原則によれば、原状回復の範囲外ですし、修理費用も賃貸人が負担することになります。

２　通常損耗修補特約とは？　
　しかし、最近、契約書に、以下のような条項を見かけることがあります。

　「第○条（原状回復義務）
　賃借人は、通常減耗であっても、賃借人の費用で原状に復したうえで、賃貸人の立会を求め、本件建物の引渡しをしなければならない。」

３　通常損耗修補特約の有効性　
　このような通常減耗を原状回復義務の範囲に含める特約は有効なのでしょうか。
　この点について、最高裁の判例は、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されていることが必要であるとしました。
　そして、仮に賃貸借契約書では明らかでないのであれば、賃貸人が口頭により説明したうえで、賃借人が口頭により説明したうえで、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるとしています（最高裁平成１７年１２月１６日判例時報１９２１号６１頁）。

４　大家の戦略は　
　賃借人は、建物の建物の使用の対価として賃料を支払っているので、建物の使用によって当然に発生する損耗の回復費用を負担させられるということは、建物の使用の対価を二重に支払わなければならないことになるので不当です。
　他方で、具体的に通常損耗についても義務を負う場合をしっかりと具体的に規定し、賃借人がしっかりと理解していれば、賃借人も不測の損害を被ることはありません。
　ですので、仮に通常損耗についても賃借人に原状回復義務を負わせたいという場合は、どのような場合に負うかを具体的かつ明確に規定しておくことが、後日の無用の紛争を防止するという意味では非常に重要になってきます。