（回答）

１　瑕疵の通知　
　買主が，売買の目的物に隠れた瑕疵があることを発見したときは，その旨を売主にして通知しなければ，損害賠償請求ができません。
　本件では，購入した土地にマンション建設の支障となるほどの基礎コンクリートが埋まっていますから，土地には瑕疵があると言えます。
　ただ，本件では，瑕疵を通知すべき期間に特約があり，その期限まであと３日間しかないのに，未だ瑕疵の全容が明らかでないというのです。この場合に損害賠償請求するためには，どのような通知をすればよいのでしょうか。
　この点については，判例があります。判例では，買主に通知義務が課されている理由は，売主に適切な善後策を講ずる機会を速やかに与えるためであるから，瑕疵がある旨を通知するだけでは足りないが，瑕疵の種類及び大体の範囲を明らかにすることで足り，詳細かつ正確な内容の通知である必要はないと判断されました。
　したがって，買主は，売主に適切な善後策を講ずることができる程度に，瑕疵の種類及び大体の範囲を通知すればよいことになります。
　本件では，地中にコンクリート基礎が存在したこと，その範囲は現段階では解明できていないが，建築予定のマンションの基礎工事に必要な範囲全体に及ぶ可能性もあることを通知すれば足りると考えられます。

２　完成のための追加費用
　それでは，期限までにマンションを完成させるための追加費用は，損害賠償の対象になるでしょうか。瑕疵担保責任を根拠とする損害賠償が認められるのは，買主が土地に瑕疵がないと信じたことによって生じた損害に限られます。
　マンションの工事に関して要した追加費用は，土地自体の問題とは異なりますか，追加費用につき瑕疵担保責任に基づいて損害賠償請求することはできません。
　ただし，土地の売主と買主の間で，マンションを建築することが前提とされていた場合のように，基礎コンクリートが埋まっていないことが土地の売買契約の内容となっていたときは，債務不履行責任に基づいて損害賠償請求できる可能性があります。

３　弁護士にご相談を　
　このように，瑕疵の通知の基準が判例によって示されたり，損害賠償請求できるか否かの結論が法律構成によって変わったりする場合がありますので，トラブルが生じたときは，弁護士にご相談いただくことをお勧めします。

（回答）

１　リフォームの瑕疵　
　リフォーム工事においては，当該リフォーム契約の内容となっている水準に当該リフォーム工事の内容が達していない場合に「瑕疵」があるとされます。
　したがって，貴社がその方と締結したリフォーム契約において，リフォーム工事によって準耐火建築物にするということが契約内容となっていない限り，貴社が責任負うことはありません。
　すなわち，御質問と類似のケースにおいて裁判所は，「改装工事は建物の内容や設備等を改装することによって本件建物による経営の向上を図ることを主な目的としたものであり，建物の違法部分を建築基準法令に適合させることを主な目的としたものではなかった」として，建築業者の責任を否定しています（東京地裁平成１９年３月２８日）。

２　注文主の指示をめぐる裁判例　
　ただし，御注意いただきたいことは，リフォーム工事は注文主の言われたとおりにすれば常に免責されるわけではないということです。
　リフォーム工事を行う前は違法ではなかった建物につき，注文者の請求するとおりに工事を行ったところ違法建築物になってしまったというケースでは，建築業者損害賠償責任が認められています（大阪地裁平成１７年１０月２５日判決）。

　大阪地裁の事例：施工前は２階建ての建物で法令違反無し
　依頼者の要望により施工後に３階建てにすると建築基準法違反
　東京地裁の事例：施工前から準耐火建造物になっていないという違反あり
　依頼者の要望は改装により経営の向上を図ることだった火建造物でないという違反は残ったまま

　２つの裁判例から分かることは，フォーム工事契約においては，注文主が依頼した意思内容がどのようなものであるかが重視されているということです。
　すなわち，もともとは適法な建築物がリフォーム工事によって違法になっても良いというのは，とても注文主の意思とは考えられず，建築業者は責任を負います。
　大阪地裁の裁判例はこのケースです。反対に，今回の御質問のケースは，建物が違法であり，それを適法なものに直して欲しいということは注文主の意思となっていなかったからです。

３　建設業者のリスク回避対策　
　以上より，リフォーム工事においては，工事を開始する前に，当該建物には行政法規に照らして違法性がないか，注文主のリフォームの目的はどういったものかなどの点について，事前に注文主とよく話し合っておくことが肝要です。
　そして，事後的に注文主からクレームを言われるおそれがある場合には，受注する工事の内容や範囲について，明確に契約書に規定する必要があります。

（回答）

１　民法第６３４条の「瑕疵」とは　
　民法第６３４条は，請負契約の目的物に「瑕疵」がある場合には，注文者が請負人に対して瑕疵の修補や損害賠償を請求することができると定めています。そこで，御相談のケースは注文者の意図には反するものの構造計算上は安全性が認められる支柱について，同条の「瑕疵」に該当するか否かが問題となります。
　同条の「瑕疵」とは，一般に，「完成された仕事が契約で定めた内容どおりでなく使用価値もしくは交換価値を減少させる欠点があること」，または「当事者が予め定めた性質を欠くなどの不完全な点を有すること」とされています。そして，建物の建築工事における瑕疵の判断は，まず契約書に添付されている仕様書によって判断され，それにより判断できない場合は，建物の種類，契約締結時の事情，請負代金，法令上の制限，当事者の意図などから判断されます。
　そして，本件のケースにつきましては，類似の事案における第１審と第２審の裁判所は，構造計算上の安全性を重視し，支柱の太さについてそれが注文者との約定に違反していても安全性に問題はないとし，「瑕疵」の存在を否定しました。

２　注文者の意図や契約の内容を重視した最高裁　
　しかしながら，最高裁は「支柱について特に太い鉄骨を使用することが特に約定され，これが契約の重要な内容になっていたものというべきである。」「建物請負業者が，注文主に無断で，上記約定に反し，支柱工事について約定の鉄骨を使用しなかったという事情の下においては，使用された鉄骨が，構造計算上，居住用建物としての安全性に問題のないものであったとしても，当該支柱の工事には瑕疵がある。」と判示しました（最高裁平成１５年１０月１０日判決）。すなわち，最高裁判決は，構造計算上の安全性よりは，「注文者の意図」や「契約の内容」を重視したものです。

３　建設業者の注文者の意図の尊重の必要性　
　この判決により，構造計算上安全性が認められても，「特に約定され，これが契約の重要な内容になっていた」場合には，瑕疵担保責任を問われる場合があることが明確になりました。
　したがって，この判決以後は，工事において注文者としては一般的な安全性よりも注文者の意図を尊重することが求められると言えます。

（回答）

１　注文者の要望による欠陥リフォームとは　
　建築基準法６条では，新築や大規模な増改築には建築確認申請の提出を求めていますが，これに該当しない小規模リフォームには，特段建築確認申請をすることを求めていません。 　 　
　このことから，業者の中には注文主の要望に従って建築基準関係法令に気を使わずに工事を行ってしまい，その結果，構造欠陥のある建物にしてしまった，という事案が発生することがあります。

２　注文主の指示と法令遵守の優位　
　さて，相談の事例についてですが，大阪地裁平成１７年１０月２５日判決で，裁判所は原告の主張を認め，契約解除と債務不履行に基づく損害賠償請求を認めました。
　被告（建築会社）は，（1）構造上の安全は契約内容となっていなかった，（2）注文主の求めに応じた結果として建築基準法違反の状態が生じたのだから，注文主が建築基準法違反を主張することは信義則上認められない，と反論しました。
　しかし，裁判所は，（1）に対して，本件請負契約においては，「既存建物部分の構造も強化して３階建ての建物全体について構造上の最低限の安全性を確保するのは当然の前提であった」とし，(2)に対しても，「原告らの主張が信義則に反するということはできない」として，建築業者のいずれの反論も退けました。
　その結果，契約解除による原状回復請求権に基づく５５９万円と，債務不履行による損害賠償請求権に基づく解体工事費用および再築工事費用の一部と慰謝料・弁護士費用を合わせた約２７５万円との合計８３４万円もの賠償を命じたのです。

３　建築業者の法令遵守リスク　
　この判決では，いかに注文主の要望といえども，建築基準法に違反するような態様でのリフォームまで合意内容とするのは困難であるとの裁判所の判断が示されたといえます。　
　このように，専門家たる建築業者としては，建築基準関連法令に常に注意を払っていないと，たとえ注文主からの要望に応じたのだとしても，大変高額の賠償責任を負わざるを得ない場合があることに，十分注意が必要です。