（回答）

１　通常損耗とは？　
　賃貸借契約において、賃借人は目的物を返還する際に、目的物を原状に復して貸主に返還しなければならないとされています（民法６１６条・５９７条・５９８条参照）。
　このことから、民法上建物の賃借人は原状回復義務を負うとされています。
　ここでいう原状回復義務は、賃借物件が社会通念上通常の方法により使用収益することによって生じた減耗までも回復しなければならないことを意味するものではありません。　　
　このため、時間が経過したことや、賃借人が通常の使用をした場合に生じる賃借物件の劣化のような通常減耗については、民法の原則によれば、原状回復の範囲外ですし、修理費用も賃貸人が負担することになります。

２　通常損耗修補特約とは？　
　しかし、最近、契約書に、以下のような条項を見かけることがあります。

　「第○条（原状回復義務）
　賃借人は、通常減耗であっても、賃借人の費用で原状に復したうえで、賃貸人の立会を求め、本件建物の引渡しをしなければならない。」

３　通常損耗修補特約の有効性　
　このような通常減耗を原状回復義務の範囲に含める特約は有効なのでしょうか。
　この点について、最高裁の判例は、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されていることが必要であるとしました。
　そして、仮に賃貸借契約書では明らかでないのであれば、賃貸人が口頭により説明したうえで、賃借人が口頭により説明したうえで、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるとしています（最高裁平成１７年１２月１６日判例時報１９２１号６１頁）。

４　大家の戦略は　
　賃借人は、建物の建物の使用の対価として賃料を支払っているので、建物の使用によって当然に発生する損耗の回復費用を負担させられるということは、建物の使用の対価を二重に支払わなければならないことになるので不当です。
　他方で、具体的に通常損耗についても義務を負う場合をしっかりと具体的に規定し、賃借人がしっかりと理解していれば、賃借人も不測の損害を被ることはありません。
　ですので、仮に通常損耗についても賃借人に原状回復義務を負わせたいという場合は、どのような場合に負うかを具体的かつ明確に規定しておくことが、後日の無用の紛争を防止するという意味では非常に重要になってきます。