（回答）

１　瑕疵担保責任とは　
　まず、土地のような特定物の売買契約の場合、売主としては「現状でその物を引き渡さなければならない」（民法４８３条）ため、土地を現状のまま引き渡せば足ります。　　
　しかし、買主としては、利用できることを期待して土地の購入代金を支払っているわけですし、売主としても汚染のない土地を前提とした代金を入手しています。
　そこで、このような売買契約の不公平を是正するために、民法では瑕疵担保責任が規定されます。
　これによると、売買契約の目的物について、｢隠れた瑕疵｣あった場合、買主は一定の要件のもと当該契約を解除し、又は損害賠償請求をすることができます（民法５７０条、５６６条）。
　ここで、｢瑕疵｣とは、目的物について売買の当事者が契約当時に合意していた性質・品質を満たさないことをいい、｢隠れた｣とは買主が性質等を満たさないことを知らなかったことについて過失がない場合をいいます。
　債務不履行とは異なり、売主に過失がない場合でも請求できる点に特徴があります。　　　
　このように、瑕疵担保責任は買主保護としての機能を有するものです。

２　瑕疵担保責任の免除と例外　
　しかしながら、上記規定は任意規定であり、売買当事者間で上記規定を排除する特約を締結することも可能です。
　例えば、契約書に｢売主の瑕疵担保責任を免除する。｣などと記載がある場合が典型的です。
　もっとも、例外的に上記条項の効力が認められない場合があるので注意する必要があります。
　民法５７２条は、売主が売買の目的物に瑕疵があることを知りながら告げなかった場合等については、売主は上記条項により瑕疵担保責任を免れることはできないと規定しています。

３　売主の重過失の場合　
　また、売主が知らなくとも同条の規定が類推適用される可能性もあります。
　裁判例では、土地の売買契約締結後に地中に埋蔵物が存在していたことが発覚した事例につき、売主が埋蔵物を把握することは極めて容易だったこと等の事情から売主の重過失を認め、これは悪意と同視できるとして民法５７２条を類推適用し、売主の瑕疵担保責任を認めています（平成１５年５月１６日付け東京地裁判決）。
　ただし、条文どおり、悪意の場合に限定されるとして、重過失の場合には同条の適用はないとした裁判例（平成２０年１１月１９日付け東京地裁判決）もあり、見解が分かれていますので、ご注意ください。