（回答）

１　賃貸ビルが競売された場合
　抵当権の設定よりも引渡しが先の場合は、賃借人である貴社は、建物の引渡し後に抵当権設定を受けた抵当権者に対して、自らの賃借権を対抗できますので、仮に抵当権が実行されても、貴社は建物競落人に対して自らの賃借権を対抗でき、建物競落人は賃貸人たる地位を当然に承継することになります。
　その結果、敷金返還債務も建物競落人に承継されます。任意売却された場合も同様です。
　抵当権の設定よりも引渡しが後の場合は、賃借人である貴社は、建物の引渡しを受けた時点ですでに抵当権設定を受けていた抵当権者に対して、自らの賃借権を対抗できません。
　したがって、抵当権が実行されると賃貸借契約は競落人に承継されず、貴社は、建物売買後６か月間のうちに、建物を明け渡さなければなりません。
　また、賃貸借契約が承継されない以上、敷金返還請求権はもともとの賃貸人である前所有者に対して行使するしかありません。

２　賃貸人が破産等の法的整理に入った場合
　賃貸人が破産、民事再生等の法的整理手続をとった場合には、賃借人である貴社は、敷金返還請求権を一般の破産債権、再生債権等として届け出なければなりません。
　もっとも、敷金返還請求権は建物の明渡完了時に初めて現実化するものですから、破産手続では、法定の配当期限内に明渡しが完了しない限り配当されないことに注意する必要があります。他方で、民事再生や会社更生では、期間制限はなく、建物の明渡しが完了後、他の一般債権者と同等の条件で配当を受けることができます。
　この間、貴社は賃料を支払わなければなりませんが、破産では、賃借人が破産管財人に賃料を支払う際、返還敷金額を限度として、破産管財人に対して、賃料弁済額の寄託を請求できます。その後、賃借人が破産管財人と賃貸借契約を合意解約し、建物を明け渡した場合、寄託した賃料全額は返還され、寄託していた期間の賃料は、弁済されていなかったことになりますから、敷金から未払賃料を差し引いた残額の限度で敷金返還請求権が発生し、賃借人は、破産債権の届け出を行うこととなります。
 　民事再生や会社更生では、手続開始後にその弁済期が到来すべき６か月分に相当する額を限度として賃料債務を相殺できます。敷金返還請求権については、手続開始後その弁済期に弁済をしたときは、手続開始時の６か月分に相当する額の範囲内で共益債権として扱うものとされています。共益債権とされた分は、手続外で随時弁済を受けられることとなります。

３　まとめ
　賃貸ビルが競売になった場合は、賃貸人が貴社に賃貸ビルを引き渡した時期と金融機関の抵当権設定の先後で結論は変わってきます。
　賃貸人が破産等の手続をとった場合は、貴社は債権届を行って配当を受けることができますが、破産手続では残金を限度として破産管財人に賃料弁済額の寄託を請求できますし、民事再生では、６か月分の賃料と敷金を相殺することができます。