（回答）

１　敷金とは
　敷金とは、賃借人の賃貸人に対する賃料債務その他一切の賃貸借契約による債務を担保する目的で、賃借人から賃貸人に交付される金銭であって、賃貸借契約の終了する際に、賃貸人から賃借人に返還されるべきものとされています。
　このような性質の金銭であれば、名目が何であっても（保証金など、敷金とは異なる名称であっても）、法的には敷金となります。

２　敷金返還請求権は明渡し時に発生
　敷金は、明渡し時までに生じた賃借人に対する賃貸人の一切の債権を担保するものです。そのため、敷金返還請求権は、明渡し完了後に未払賃料や修繕費等を控除して残額がある場合にはじめて発生します。
　したがって、今回の相談のように、契約期間中（物件の明渡し前）に、賃借人の方から、未払いの賃料や修繕費などについて敷金から充当してもらうよう請求することはできません。
　一方で、敷金は賃貸人の債権を担保するものですから、契約期間中であっても、賃貸人の方から未払賃料や修繕費に敷金を充当することは自由です。
　なお、敷金返還請求権が明渡し時に発生するものである以上、賃借人は、敷金を返還するまでは物件を明け渡さないと主張することはできません。

３　敷金から差し引かれるもの
　賃貸借契約終了に際して、どのようなものが敷金から差し引かれることになるのでしょうか。この点、賃借人は善管注意義務、原状回復義務を負っていますから、賃借人が故意・過失で壊した設備の修繕費が敷金から控除されることは当然です。
　これに対して、通常の使用の範囲で生じる劣化や価値の減少（通常損耗）や経年劣化については、賃借人の原状回復の範囲には含まれないと解されています。
　目的物を使用することによって生じる通常損耗については、使用の対価として賃料を得ている賃貸人が負担すべきものだからです。
　したがって、通常の生活によって生じるような傷み、例えば、家具を置いていたことによるカーペットの凹み等については、その修繕費を敷金から差し引くことはできません。
　もっとも、原則とは異なる特約をすることも可能です。場合によっては、賃貸借契約書で、一定の範囲で通常損耗が賃借人の負担となっている場合がありますので、注意が必要です。